São Paulo: operações urbanas são frentes de expansão do mercado imobiliário

Pesquisadora do Laboratório de Habitação da Faculdade de Arquitetura da USP, Mariana Fix diz que a expansão do mercado entra em contradição com o direito à moradia, uma marca das operações urbanas na capital paulista

Por: Suzana Vier, Rede Brasil Atual


São Paulo – O mercado imobiliário é o grande beneficiário das operações urbanas promovidas pela prefeitura de São Paulo. Embora a aplicação desses instrumentos urbanísticos seja justificada pela necessidade de reassentar famílias carentes, principalmente em áreas de risco, na prática, tornaram-se ferramentas de valorização da terra que beneficiam o mercado imobiliário, afirma Mariana Fix, pesquisadora do Laboratório de Habitação e Assentamentos Humanos da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Universidade de São Paulo (FAU/USP). A especialista também é autora dos livros “Parceiros da exclusão” e “São Paulo cidade global”.

A alta de preços de imóveis em todo o Brasil, especialmente em capitais como Rio e São Paulo, apesar de lembrarem a bolha imobiliária norte-americana não são, de acordo com a especialista, sinais do fenômeno no país. No entanto, a majoração dos valores demonstra a expansão do mercado imobiliário que “entra em contradição com o direito à moradia”.

Na opinião de Mariana, as ações do governo de São Paulo ao investir em operações urbanas em várias partes da cidade e utilizar a concessão urbanística na região da Luz, que vai levar à privatização de 45 quadras do bairro, são expressões do fortalecimento de agentes do mercado imobiliário.

A pesquisadora participou esta semana do lançamento do livro “O enigma do capital e as crises do capitalismo”, do geógrafo britânico David Harvey, na capital paulista, quando concedeu entrevista à Rede Brasil Atual. Confira a entrevista na íntegra:

Você percebe aumento dos nexos entre capital financeiro, imobiliário e as operações urbanas em andamento em São Paulo?

A crise se manifesta de acordo como esses nexos se estabelecem. A operação urbana não necessariamente tem a ver com financeirização. Na operação urbana Água Espraiada foi lançado um mecanismo jurídico de parceria público-privada (PPP) em uma época em que se alegava sem recursos para resolver carências urbanas. Esse era o discurso da crise fiscal do estado. O modelo faz parte da ideologia da PPP. O que houve de fato na operação urbana foi injeção brutal de recursos concentrados naquela região da cidade e o que o instrumento fez foi justificar intervenções que não eram prioritárias dizendo que ia ter custo zero. Assim uma série de obras desnecessárias foi feita. Por conta dessa associação com empreiteiras, o prefeito Paulo Maluf foi condenado. Tudo isso encoberto pela fumaça da modernização que tinha por trás da PPP. As duas principais operações urbanas – Faria Lima e Água Espraiada - representam frentes de expansão do capital imobiliário. A avenida Luís Carlos Berrini foi anterior e já tinha sido aberta. Existia disputa sobre novas frentes de expansão. A operação urbana define trecho do território em que vão ser concentrados esforços e onde vai ser gerado maior diferencial de renda e depois vai ser capturado pelos agentes imobiliários.

Como fica a população de baixa renda?

Nesses dois casos, não foi só a população de baixa renda, mas a população toda que foi deslocada. Houve tentativas de resistência mas elas foram derrotadas por essa coalização público-privada, o que alguns sociólogos chamam de teoria da growth machine – máquina imobiliária de crescimento. É uma coalização que consegue impor seu projeto sobre uma região ou a cidade toda.

O Brasil vive uma situação parecida com a norte-americana quando explodiu a bolha imobiliária?

É diferente a maneira como opera no Brasil. O processo americano acontece com base num sistema de hipotecas que foi feito nos anos 1930. Quando a financeirização incide nos anos 1980, nos EUA, incide sobre esse sistema. Ele vai transformar em ativo financeiro essa base que já havia sido constituída de inúmeras hipotecas que foram feitas ao longo desses anos. No Brasil, quando a financeirização incide é sobre um sistema que estava absolutamente desarticulado, pós-crise do Banco Nacional de Habitação (BNH) e tudo mais. Ele não consegue fazer aqui os mesmos caminhos feitos lá. Tentou. O caminho diferentemente foi a injeção de fundo público, de várias maneiras, entre elas o programa Minha Casa, Minha Vida.

O Brasil vive agora o processo que o geógrafo britânico David Harvey citou várias vezes, em sua palestra, de construir casas e enchê-las de coisas, de eletrodomésticos e eletrônicos?

O programa Minha Casa, Minha Vida foi anunciado como uma política anticíclica como se pudesse justamente movimentar a economia pela construção de moradia e venda de equipamentos. Ao meu ver, não é uma política anticíclica.

Como proteger a população mais carente?

O preço da terra está subindo muito. O que acontece é uma política quantitativista de produção habitacional, em que se anuncia um milhão depois mais um milhão de moradias, mas não tem uma política fundiária. E é diferente de outros produtos que ao produzir mais, o preço cai. Na moradia ocorre muitas vezes o contrário, se se produz mais, gera uma pressão especulativa sobre a terra e gera uma disputa das empresas sobre a terra e gera um processo de elevação do preço e dificuldade maior. Em vez de de democratização de acesso à terra, vem a pressão do mercado para elevar a faixa de venda que é atendida pelo programa. Embora o objetivo declarado seja atender população de mais baixa renda.

Há alternativas?

Há experiência grande de luta no Brasil em torno da reforma urbana e do direito à cidade. Com movimentos sociais com reivindicação muito claras. Mas essa perspectiva foi derrotada, deixada de lado, inclusive no Minha Casa, Minha Vida. Que age de maneira a resolver o problema do capital, de acumulação, encontrar novas formas de expansão.

O Jardim Edith, na zona sul de São Paulo, é um exemplo de como a comunidade pode se organizar?

De um lado é uma vitória, é inegável. Se não fosse a luta dos moradores de lá, nem aquilo seria feito. Às vezes, é apresentado do ponto de vista do marketing pela prefeitura como um projeto feito com qualidade, mas é preciso lembrar que essa população estava sendo expulsa e a prefeitura foi obrigada a assinar TAC quando a Defensoria Pública junto com os movimentos entraram com ações jurídicas. Se você olhar que aquela quantidade de habitações é insignificante, do ponto de vista do total de pessoas expulsas lá, é uma derrota. Se você olhar que foram expulsas mais de 50 mil pessoas e estão sendo entregues algumas unidades habitacionais... Se comparar o que foi gasto na ponte estaiada Octavio Frias de Oliveira (conhecida como estilingão)... A ponte é expressão desse roubo, dessa captura de fundos públicos, porque quando a operação urbana foi feita a justificativa dela era resolver os problemas daqueles 50 núcleos de favelas que existiam naquela região. Isso foi usado para fazer mudanças na legislação de zoneamento que não permitia (a operação urbana) e depois a ponte foi inserida entre as melhorias. O próximo passo foi pensar – temos duas obras importantes – habitação social e a ponte estaiada. Então a questão é definir qual vem primeiro e definiu-se que a prioridade era a ponte. Com isso, durante todos esses anos, ela está lá, foi inaugurada, virou cartão postal da cidade e a população depois de retirada, continua morando em outros lugares e continuaria morando se não tivesse lutado. Existia na região uma série de núcleos, terrenos em que seria possível dar conta do que as operações urbanas prometiam que era todas as pessoas que moravam ali permanecerem dentro da operação. Na prática, o que acontecia é que o mapa da Zeis (Zona Especial de Interesse Social) era constantemente alterado, era apagado de maneira que a operação urbana funcione como ela é: tendo como motor a lógica da valorização imobiliária que entra em contradição com o direito à moradia.

Qual sua avaliação da política habitacional da capital paulista?

É um paradoxo, porque se anuncia, se divulga como política inovadora que promove projetos de excelência, e a gente vê que são projetos de exceção. A gente vê que ao mesmo tempo está promovendo deslocamento, expulsões e tem inúmeros exemplos aí de desrespeito ao direito à moradia, como foi o caso da favela do Sapo, do Jardim Edith e de todas as outras na expansão do Jabaquara. Os projetos habitacionais ali teriam de ter começado muito antes dos projetos de túnel e obras viárias.

A prefeitura justifica seus projetos pela questão social, mas o pano de fundo são os interesses imobiliários?

A Nova Luz é um exemplo disso. Se a questão fosse enfrentar os problemas que precisam ser enfrentados, se começaria de um jeito totalmente diferente, como se tentou outras vezes, com processos de transformação com quem mora lá. O que tenta se impor lá é pior que o modelo da operação urbana, é a concessão urbanística. Ela exacerba os mecanismos privatizantes da operação urbana. Concede a um agente privado o direito de explorar uma determinada região da cidade. É a mesma lógica de um negócio. Vai explorar e vai ser remunerado com os ganhos que ela auferir nessa operação. Ela transforma um programa social e político num grande negócio. Até agora não conseguiu! Mas tenta fazer isso.

Governador Alckmin é a favor dos precatórios e valor venal para desapropriados.

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Infelizmente nós Paulistanos estamos cercados por esses gângsters .
E um dos piores deles, esta agora para voltar para Prefeitura.


O governador de São Paulo, Geraldo Alckmin (PSDB), ajuizou, no Supremo Tribunal Federal (STF), a Arguição de Descumprimento de Preceito Fundamental (ADPF) 249, com pedido de liminar, tendo por objeto a suspensão de todas as decisões judiciais que contrariem o artigo 15 e seus parágrafos 1º, 2º e 3º do Decreto-lei 3.365/1941*, bem como a declaração de constitucionalidade desse dispositivo. Essa norma permite, nos processos de desapropriação por utilidade pública em regime de urgência, a imissão provisória na posse de imóvel, sem avaliação prévia, mediante depósito de quantia arbitrada pelo juiz competente, independentemente da citação do dono do imóvel.

O governador alega que, apesar de a Suprema Corte já ter firmado jurisprudência no sentido de que dispositivos em questão foram recepcionados pela Constituição Federal de 1988 e de ter editado a Súmula 652 nesse sentido, o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (TJ-SP) tem prolatado decisões que contrariam essa jurisprudência e violam a mencionada súmula, uma vez que ela não tem caráter vinculante.

Alegações

O governador relata que, nos processos de desapropriação, o Estado de São Paulo tem requerido o deferimento da imissão provisória na posse, na forma do artigo 15 do parágrafo 1º do DL 3.365/41, e aponta que a Suprema Corte a editou a Súmula 652, nos seguintes termos: "Não contraria a Constituição o artigo 15, parágrafo 1º, do Decreto-lei 3.365/1941 (Lei da Desapropriação por utilidade pública).

Entretanto, sustenta que o TJ-SP tem decidido não caber imissão provisória na posse, com fundamento no citado dispositivo legal e, em consequência, tem sistematicamente determinado a necessidade de avaliação prévia do valor do imóvel expropriado, condicionando a imissão na posse ao depósito de 100% do valor apurado. E isso quando o artigo 15, parágrafo 1º e alíneas do DL 3.365/41 não prevê hipótese de avaliação prévia do imóvel expropriado, nem condiciona a imissão provisória na posse ao depósito integral do valor encontrado no laudo dessa avaliação prévia.

"Tal entendimento é frontalmente contrário ao texto da citada norma, cuja recepção já foi declarada pelo Supremo Tribunal Federal", afirma o governador. Ele relata que, em alguns acórdãos (decisões colegiadas), o fundamento da decisão repousa, inclusive, na suposta não recepção do citado dispositivo pela CF de 1988.

Em apoio de suas alegações, o governador cita, entre outros, acórdãos do TJ-SP nos agravos de instrumento nºs 807.713-5/6, da 8ª Câmara de Direito Público; 819.010-5/0, da 6ª Câmara de Direito Público; 807.867-5/8, da 3ª Câmara de Direito Público, e diversas outras decisões de órgãos do TJ-SP, que ele questiona nesta ADPF.

O governador sustenta que o conjunto de decisões judiciais proferidas pelas Câmaras do TJ paulista "acabou por violar o princípio da segurança jurídica, criando inquestionável controvérsia sobre a recepção do artigo 15 e parágrafos do DL 3.365/41 pela CF". E, segundo ele, "essa situação impõe indispensável e imediata reparação da violação desse preceito fundamental".

Ele assinala, ainda, que "a situação agravou-se, consideravelmente, com a recente edição da Súmula 30 do Órgão Especial do TJ-SP - segundo a qual é cabível sempre avaliação judicial prévia para imissão na posse -, pois, doravante, essa súmula, previsivelmente, será aplicada para todos os casos de desapropriação". Assim, quando quiser efetuar desapropriações de utilidade pública, o Estado "terá de enfrentar, caso a caso, uma pesada e possivelmente demorada batalha judicial", reclama.

Pedido

Em função dessas alegações, o governador paulista pede liminar para suspender a execução das decisões daquela corte que contrariem a Súmula 652 e o artigo 15 e seus parágrafos 1º, 2º e 3º do DL 3.365/41, bem como os efeitos da Súmula 30 do Órgão Especial do TJ-SP e de todas as decisões judiciais que determinaram a avaliação prévia como condição para a imissão provisória do Estado de São Paulo em imóveis desapropriados.

Isso porque, conforme argumenta, há a iminência de que todos os juízes do Estado de São Paulo passem a aplicar a Súmula a 30 em todas as futuras desapropriações que vierem a ser efetuadas pelo governo estadual.

No mérito, pede que a Suprema Corte declare a constitucionalidade do artigo 15 e seus parágrafos 1º, 2º e 3º do DL 3.365/41, na redação atualmente em vigor, com eficácia erga omnes (para todos) e efeito vinculante, para fixar a interpretação no sentido de excluir toda e qualquer necessidade de avaliação prévia para fins de imissão provisória na posse pelo expropriante; determinar a suspensão de todos os acórdãos do TJ-SP que contrariem essa norma e, por fim, determinar a suspensão da Súmula 30 do Órgão Especial daquele TJ.

O relator da ADPF é o ministro Celso de Mello.

Por R$ 50 milhões, Kassab contrata consórcios para 'gerenciar' obra de túnel

O prefeito Gilberto Kassab (PSD) assinou mais R$ 50 milhões em contratos com uma obra ainda sem data para ter início. Quatro consórcios vão ajudar a Prefeitura a "gerenciar e fiscalizar" a construção de um túnel de 2,4 quilômetros entre o Brooklin e a Rodovia dos Imigrantes, na zona sul da capital. A homologação dos contratos foi publicada nesta quarta-feira, 7, no Diário Oficial da Cidade.

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A obra, que teve o projeto executivo mais caro da história, de R$ 57 milhões, também já teve os contratos assinados por R$ 2,5 bilhões e será executada pelas maiores empreiteiras do País. Mas, para tirar o túnel do papel, será necessária antes a remoção de 50 mil famílias que moram em 16 favelas às margens do Córrego Água Espraiada.

Se não conseguir iniciar a obra antes do final de sua gestão, Kassab vai deixar para seu sucessor um projeto com mais de R$ 2,6 bilhões de contratos assinados. A bancada do PT na Câmara Municipal, por exemplo, votou contra as alterações no projeto original do túnel, cuja extensão inicial era de 400 metros. Mesmo se o futuro prefeito não concordar com a obra, é praticamente inexistente a chance de se romper os contratos, já que isso pode resultar em ações de improbidade e multas ao governo que podem chegar a até 50% do valor original licitado - ou seja, cerca de R$ 1,3 bilhão.

O governo diz que as empresas contratadas vão dar suporte técnico para a remoção das famílias e durante toda a construção do túnel. Os consórcios vão suprir um déficit de "corpo técnico" dentro dos quadros da administração. O papel das empresas também incluí o empréstimo de veículos e o "gerenciamento social" das famílias que serão removidas.

Não é a primeira vez que Kassab fecha com consórcios a fiscalização de serviço de outras empresas contratadas pela Prefeitura. No ano passado o prefeito gastou R$ 31 milhões com uma empresa que vai ajuda na fiscalização da qualidade da coleta do lixo. Com a ausência de concursos públicos nos últimos anos, a prefeitura argumenta ter hoje um déficit de funcionários para fiscalizar as grandes obras - nas 31 subprefeituras são cerca de 700 fiscais.

A Secretaria Municipal de Infraestrutura Urbana também está em processo de contratação de uma empresa para fiscalizar suas obras de engenharia e monitorar o andamento das intervenções da prefeitura no último ano de mandato do prefeito Kassab. O contrato, com valor estimado em R$ 31 milhões e duração de 12 meses, está dividido em dois lotes e a última sessão de abertura de envelopes com as propostas financeiras está programada para acontecer no dia 15 de março.

Matéria do SBT

Vídeo mostra entrevista do Secretário Elton Santa Fé, amigo pessoal do Prefeito Kassab, que segundo notícia veiculada em 2009 pela revista Época,e pode ser conferida no link:

http://revistaepoca.globo.com/Revista/Epoca/0,,EMI109592-15223,00-CASTELO+DE+AREIA+ATINGE+ARRUDA+E+SECRETARIO+DE+KASSAB.html

Teria recebido propina de 1 Milhão de reais da Camargo Correa junto com dois vereadores para a liberação de terrenos no Tatuapé para Empreiteira em 2009 e agora cuida dessa obra de mais de 4 bilhões para seu amigo o Prefeito.
Confira ele falando sobre a obra.

Projeto de túnel no Jabaquara já provoca assédio imobiliário

29 de fevereiro de 2012 |
23h28 |
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Categoria: Urbanismo

LUISA ALCALDE

Dois anos antes de ficar pronta – segundo previsão da Prefeitura –, a obra que vai ligar por meio de um túnel a Avenida Jornalista Roberto Marinho com a Rodovia dos Imigrantes já está causando especulação imobiliária na zona sul da capital. O que tem chamado a atenção do mercado é a construção de um parque de 638 mil metros quadrados no entorno do empreendimento.

O dono de uma casa em um terreno de 900 metros quadrados na Rua Artemis, na Vila Babilônia, na região do Jabaquara, já foi visitado nos últimos quatro meses por dois especialistas em prospecção e compra de áreas para implantação de empreendimentos imobiliários. A última delas ocorreu há duas semanas.

O interesse pelo imóvel é explicado pelo fato de o terreno, quando concluída a obra, ficar em frente ao futuro parque. Os vizinhos contam que em outubro uma imobiliária ofereceu R$ 1,5 milhão pelo terreno. Na ocasião, ainda segundo vizinhos, o proprietário teria pedido R$ 2 milhões. O interessado não voltou mais. O dono do imóvel não quis dar entrevista.

Há duas semanas, ele recebeu uma carta da G. Terry Associados, apresentando-se como uma empresa em busca de terrenos, a serviço de uma grande empreiteira nacional com objetivo de fazer negócios na região. Por curiosidade, o dono do imóvel ligou para saber do que se tratava, mesmo determinado a não vender o terreno. Recebeu, desta vez, uma proposta bem menor. Cerca de R$ 400 mil.

Assim como o morador da Rua Artemis, donos de imóveis nas ruas Itaciba e Ipaobi receberam a mesma carta ou foram abordados pelo especialista em prospecção imobiliária, Jorge Terry, dono da G. Terry Associados.

É o caso da vendedora Gilda Jussara de Siqueira, de 53 anos, moradora da Rua Ipaobi. “Em um domingo de manhã, estava de saída e me abordaram. Mas como o corretor disse que só estava interessado no terreno, nem continuei a conversa, porque não quero vender mais a casa”, disse. Em janeiro, Gilda havia colocado a propriedade à venda e pedia R$ 500mil. “São duas casas e fiz várias reformas que não seriam valorizadas.”

O soldador Isak Luiz da Silva, de 39 anos, cujo irmão é dono de uma oficina mecânica na Rua Ipaobi, também recebeu a visita do corretor. “Ele nem chegou a fazer a proposta porque o meu irmão já foi logo dizendo que não estava interessado”, afirmou. “Nem quis falar de preço.”

A dona de casa Suzana Florindo, de 43 anos, moradora da mesma rua é outra que nem pensa em vender seu imóvel. “Jogaram essa carta aqui falando do interesse de uma empreiteira, mas nem liguei para saber do que se trata.”

Jorge Terry, dono da G. Terry Associados, afirma ter começado a visitar a região há quatro meses. Ele busca áreas que juntas somem ao menos 4 mil metros quadrados para uma empreiteira que está interessada em construir prédios residenciais. Segundo a avaliação dele, o metro quadrado na área vale de R$ 800 a R$ 1 mil.

“Que a região vai melhorar depois da obra da Prefeitura vai. Mas também não vai ser uma Vila Nova Conceição. A valorização será para empreendimentos de médio padrão”, analisou. “Penso em uma valorização como ocorreu no caso do Tatuapé ou Vila Carrão”, comparou.

“Mas é um tiro no escuro. Se a obra pública vingar, a intenção é construir apartamentos de até R$ 200 mil. Se não, os terrenos serão usados para erguer moradias populares”, explica Terry. O corretor teve alguns retornos de moradores da região visitada, mas, segundo ele, não há nenhum negócio concretizado até agora.

Fonte Jornal da Tarde.